Planning permission - zezwolenie na planowanie zabudowy
10/07/2010 | 
Coraz bardziej popularną alternatywą do przeprowadzki staje się powiększenie dotychczasowego domu poprzez dobudowanie jego części. Jest to tańsza opcja wobec wzrastających cen nieruchomości oraz kosztów przeprowadzki. Aby jednak plan zabudowy poszedł gładko, warto sprawę dokładnie przemyśleć i dowiedzieć się jak najwięcej na ten temat.
Po pierwsze, zastanów się, na co dobudówka będzie przeznaczona. Czy potrzebujesz więcej miejsca dla powiększającej się rodziny, czy będzie to domowe biuro, mieszkanie dla starszego członka rodziny, czy inwestycja, która podniesie wartość nieruchomości. Cel projektu będzie miał wpływ na rodzaj zezwolenia i na twój budżet, np. inaczej będzie rozpatrywane zezwolenie na dobudowanie dwupoziomowej części domu, a inaczej na dobudowanie małej oranżerii.
Rozejrzyj się po okolicy, w której mieszkasz. Zwróć uwagę na to, czy jakiś sąsiad też rozbudował swój dom, a jeśli tak, to w jaki sposób, czy chciałbyś zbudować coś podobnego, czy masz zupełnie inny pomysł. Twoje podanie o zezwolenie musi zawierać coś, co się wkomponuje w okolicę i jego szansa na pozytywne rozpatrzenie wzrośnie, jeżeli w sąsiedztwie znajduje się już coś podobnego.
Możesz jednak dokonać pewnych drobnych zmian w swoim domu bez konieczności uzyskania pozwolenia, możesz np. zamontować alarm, zbudować murki i płoty do pewnej wysokości. Są to tak zwane „permitted development rights”, czyli - w wolnym tłumaczeniu – dozwolone prawa na zabudowę.
Od października 2008 roku od większości właścicieli nieruchomości nie wymaga się posiadania planning permission do rozbudowy ich dotychczasowych domów. Łatwiej też obecnie dokonywać prostych prac, np. zamontowania paneli słonecznych czy przerobienia garażu na pokój. Jest to istotne, ponieważ do wniosku o zezwolenie trzeba dołączyć opłatę w wysokości do £1000. Zezwolenia nie wymagają również takie prace, jak: dobudowa oranżerii, adaptacja strychów, zmiana dachu, budowa patio czy podjazdu. Muszą jednak zostać spełnione m.in. następujące warunki:
- dobudówka musi być jednopoziomowa i o wysokości max. 4 m
- dobudówka nie może być szersza niż połowa szerokości pierwotnego domu („pierwotny” dom to taki, który został wybudowany po raz pierwszy 1 lipca 1948 roku);
- jeżeli chcesz wybudować coś w odległości 2 metrów od granicy domu (np. szopę), zwróć uwagę na to, czy obowiązują jakieś ograniczenia dotyczące wysokości, które zależą od tego, co chcesz dobudować, często przybudówka może być wysoka na max. 3 m z płaskim dachem lub max. 4 m z dachem pulpitowym;
- możesz też zabudować swój ogród, ale tylko do 50% jego powierzchni;
- materiały użyte do budowy muszą być podobne do już istniejących.
Nie mam pozwolenia
Jeżeli zbudujesz coś bez pozwolenia, możesz uregulować te kwestie w późniejszym czasie, ale będzie to kosztowne. Taki dom trudniej też będzie sprzedać. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, a także by uniknąć w przyszłości rozpraw sądowych i ewentualnych grzywien, warto skontaktować się z prawnikiem lub z lokalnym biurem planowania przestrzennego (Local Planning Authority - LPA).
Warto jednak uprzednio wiedzieć, jakie kroki może podjąć LPA jeśli stwierdzi, iż nie posiadaliśmy zezwolenia:
- otrzymasz Enforcement Notice - dotyczy to większości przypadków. W dokumencie tym będzie napisane w jaki sposób złamaliśmy przepisy budowlane, co powinniśmy w związku z tym zrobić, by szkodę naprawić oraz w jakim czasie. Dokument ten wchodzi w życie przynajmniej 28 dni od daty jego doręczenia. Jeżeli po tym terminie ktoś złamał postanowienia zawarte w enforcement notice, LPA zadecyduje, czy w takim wypadku wnieść oskarżenie wobec tej osoby, ponieważ niewywiązanie się z postanowień enforcement notice jest przestępstwem. Jeżeli oskarżony zostanie uznany winnym przez sądem rozjemczym, grozi mu kara do 20 tysięcy funtów. Poważniejsze przypadki rozstrzygane są przed sądem koronnym, gdzie wysokość grzywny jest nieograniczona; lub
- otrzymasz Breach of Condition Notice (BCN), czyli powiadomienie o złamaniu warunków zezwolenia. BCN jest wydawany, jeśli pozwolenie zostało przyznane na pewnych warunkach i jeden z tych warunków (lub kilka) został złamany. W dokumencie tym zostaniesz poinformowany o tym, jakie warunki złamałeś i co należy w związku z tym zrobić. Na wykonanie zaleceń masz minimum 28 dni. Od BCN nie można się odwoływać. Jeżeli ktoś nie wywiąże się z nakazów, czyli złamie BCN, zostanie uznany winnym przestępstwa, za które grozi grzywna w wysokości do 1 tysiąca funtów; lub
- otrzymasz Stop Notice, czyli nakaz natychmiastowego zaprzestania prac budowlanych; lub
- działanie bezpośrednie – oznacza to, że jeżeli nie zastosujesz się do któregoś z powyższych nakazów, LPA może użyć swoich uprawnień, by wejść na twój teren i wykonać prace nakazane w enforcement notice. Właściciel ziemi będzie oczywiście musiał pokryć wszelkie związane z tym koszty, a jeżeli tych kosztów nie da się wyegzekwować, obciążony zostanie nimi dany teren (a nowy nabywca domu nie kupi terenu, na którym ciąży dług)
- sprawa sądowa – LPA może wszcząć postępowanie wobec osób, które bezprawnie ścięły drzewa (chronione ustawą o ochronie drzew lub znajdujące się na terenie objętym ochroną), dokonały niedozwolonych prac na zabytkach lub dokonały niedozwolonej rozbiórki na terenie będącym pod ochroną.
Kto jest odpowiedzialny?
Według ustawy z 1990 roku o planowaniu przestrzennym miast i wsi (Town and Country Planning Act 1990), BCN (czyli powiadomienie o złamaniu warunków zezwolenia) może być wydany:
- każdemu, kto wykonuje lub wykonał dobudówkę
- każdemu, kto posiada kontrolę nad danym terenem.
Dlatego też zarówno budowniczy, jak i właściciel domu, powinni upewnić się, czy na jakiekolwiek prace wydane są wszystkie potrzebne pozwolenia.
Dwie zasady
Zasada 4 lat: Jeżeli przeprowadziłeś jakiekolwiek prace budowlane, inżynierskie itp. bez pozwolenia, i w przeciągu co najmniej 4 lat nie otrzymałeś żadnego powiadomienia czy nakazu rozbiórki, po tym okresie LPA będzie miało znacznie mniejsze szanse na wyegzekwowanie np. rozbiórki. Oznacza to, że jeżeli postawiłeś jakąś dobudówkę i nikt tego nie zauważył przez 4 lata, dobudówka ta będzie mogła pozostać.
Zasada 10 lat: Wszelkie zmiany dokonane na danej ziemi czy budynku (np. przekształcenie części nieruchomości w restaurację) muszą istnieć powyżej 10 lat, zanim mogą być chronione przed krokami prawnymi. W związku z tym, może być taka sytuacja, że posiadasz budynek bez prawa jego użytkowania.
Biorąc pod uwagę powyższe zasady, władze lokalne mają 4 i 10 lat na egzekwowanie praw dotyczących planowania (wydania enforcement notice). Może to mieć wpływ na nowego właściciela nieruchomości lub na najemcę, który w tym czasie nieruchomość nabył lub wynajął.
Anna Zduńczyk
Hamptons Solicitors
tłum. Monika Rudzińska
Uwaga: powyższe wiadomości nie są wykładnią prawa, pełnią jedynie funkcję informacyjną. W celu zdobycia konkretnej porady prawnej należy skontaktować się z prawnikiem.
fot. LaPresse